В Новосибирской области за последние четыре с половиной года на каждую проданную новостройку в среднем приходится по 4,11 сделок на вторичном рынке. Об этом рассказал независимый аналитик новосибирского рынка недвижимости Сергей Николаев.
— Несмотря на все льготные программы для застройщиков, в моменте вторичный рынок превышает первичный минимум в 2,5 раза, — отмечает аналитик.
Он уточнил, что максимальный разрыв стоимости первичного и вторичного жилья был зафиксирован в 2022 году. После начала СВО этот показатель составил 6,01.
— Тогда покупатели массово избавлялись от денег, предпочитая вкладываться в готовые квартиры, как в более надежный актив, не понимая перспектив строительного рынка, — уточняет эксперт.
Минимальный разрыв, по словам Николаева, был во втором квартале 2024 года, накануне окончания действия массовой льготной ипотеки. Он составил 2,61. Тогда было продано 2447 квартир в новостройках, что на 23% меньше, чем во втором квартале 2025 года.
— Во втором квартале 2022 года разрыв увеличился за счет того, что продажи новостроек упали к первому кварталу года в 1,6 раза сильнее, чем провалился вторичный рынок, — констатирует Николаев.
По его подсчетам, на данный момент цена квадратного метра в новостройках города на 22-24% выше, чем в сопоставимых по качеству и расположению новых домах. На руку продавцам вторичной недвижимости играет и потенциальный риск вложений в строящееся жилье. При этом цена жилых квадратных метров по-прежнему зависит от площади, квартирографии и локации.
— А в целом цена квадрата меняется в зависимости от функционала, доли лишних площадей и проходных пространств, — добавляет Николаев.
По данным сервиса «Объектив.РФ», средняя цена квадратного метра в продаже на начало июля 2025 года в Новосибирске составила 168,6 тыс. рублей.
Стоит отметить, что на рынке Новосибирска количество непроданных квартир в новостройках. На начало июня у застройщиков зависли 76,6 тысяч лотов. Это 5,1 тысяч больше, чем на начало 2025 года, констатировал аналитик новосибирского рынка недвижимости Сергей Николаев. Из них 22,8% квартир находятся в уже сданных домах, на конец 2024 года — 15.8%.
Общий строительный задел в регионе сократился на 4,7 % (с 3,7 млн кв. метров в мае 2024 года до 3,55 млн кв. метров в мае 2025-го), а количество активных строек уменьшилось на 20–25 %.
Ранее редакция сообщала о том, что на вторичном рынке Новосибирской агломерации вернулась к показателям 2018 года, так как заработная плата горожанина в квадратных метрах новостройки уменьшилась за 6 лет на 26,4%.
Ключевые тенденции и инвестиционные ориентиры на рынке недвижимости 2025 года
Рынок жилья Новосибирской области в последние годы демонстрирует устойчивый дисбаланс между первичным и вторичным сегментами. По данным независимого аналитика Сергея Николаева, за четыре с половиной года на каждую проданную квартиру в новостройке приходится в среднем 4,11 сделки на вторичном рынке. Для инвесторов это прямой сигнал: ликвидность готового жилья заметно выше, чем у строящихся объектов.
Первичка и вторичка: динамика спроса
Несмотря на государственные программы поддержки девелоперов и льготные ипотечные инициативы, сделки со вторичной недвижимостью стабильно превышают объем продаж новостроек минимум в 2,5 раза. Максимальное отставание первички зафиксировано в 2022 году, когда коэффициент разрыва достиг уровня 6,01. Причина заключалась в том, что население в условиях неопределённости предпочитало вкладываться в готовые квартиры как более надёжный актив.
Наименьший разрыв между сегментами наблюдался во II квартале 2024 года, когда коэффициент сократился до 2,61. Рост продаж новостроек объяснялся приближением завершения действия льготной ипотеки. В тот период реализовано 2447 квартир, однако это всё равно на 23% меньше показателя аналогичного квартала 2025 года. В то же время вторичный рынок держался стабильнее, что подтверждает его устойчивость к кратковременным колебаниям.
Цены и фактор риска
Сегодня стоимость квадратного метра в новостройках Новосибирска на 22–24% выше, чем в аналогичных по локации и качеству домах вторичного фонда. Такая разница делает инвестиции в готовые квартиры более привлекательными для тех, кто ориентирован на сохранение капитала и возможность быстрой перепродажи.
По данным сервиса «Объектив.РФ», средняя цена квадратного метра в июле 2025 года достигла 168,6 тыс. рублей. При этом ценовой диапазон заметно зависит от планировочных решений: избыточные площади, коридоры и проходные комнаты снижают инвестиционную ценность объекта.
Ключевым риском для вложений в первичный сегмент остаётся высокая доля непроданных лотов. На начало июня 2025 года у застройщиков зависли 76,6 тыс. квартир — на 5,1 тыс. больше, чем в январе. Причём 22,8% из них находятся уже в сданных домах, тогда как годом ранее этот показатель был лишь 15,8%. Это означает: даже готовые объекты первичного рынка не находят спроса, что снижает их инвестиционную привлекательность.
Сокращение объёмов строительства
В 2025 году фиксируется снижение строительного задела: с 3,7 млн кв. м в мае 2024 года до 3,55 млн кв. м в мае текущего года (–4,7%). Количество действующих строек также упало на 20–25%. Для инвестора это двоякий сигнал: с одной стороны, замедление строительства может стабилизировать цены в долгосрочной перспективе, с другой — в краткосрочном горизонте избыточное предложение на рынке новостроек продолжит давить на стоимость и снижать ликвидность.
Доступность жилья и инвестиционный потенциал
Фактор покупательской способности играет ключевую роль. В новостройках доступность жилья для населения упала на 26,4% за последние шесть лет. По сути, средняя заработная плата жителя Новосибирска позволяет приобрести на ¼ меньше квадратных метров, чем в 2018 году. В то же время на вторичном рынке показатели вернулись к уровням шестилетней давности.
Это формирует фундаментальную разницу: спрос населения смещается в сторону готового жилья, а значит, вторичный сегмент получает преимущество по ликвидности. Для инвесторов это критически важно, так как возможность быстрой реализации актива зачастую перевешивает потенциально более высокую доходность новостроек.
Практические выводы для инвесторов
-
Вторичный рынок — приоритет. Он сохраняет более высокий уровень сделок и меньшую ценовую волатильность.
-
Оценка рисков первички. Избыточное предложение и высокая цена метра увеличивают срок окупаемости вложений в новостройки.
-
Учет планировок. Инвестору важно анализировать не только цену за квадратный метр, но и долю полезных площадей, что напрямую влияет на перепродажную стоимость.
-
Фокус на ликвидность. Вторичное жильё сегодня быстрее конвертируется в денежный поток.
-
Стратегия на горизонте 1–2 лет. Основной потенциал для заработка — покупка готовых объектов в востребованных районах с последующей перепродажей или сдачей в аренду.
